bifa·必发(中国)唯一官方网站为保障物业公司的依法与合理使用、维护、管理，建立良好的公共秩序，营造安全、文明的生活、工作环境，维护业主的共同利益与合法权益，根据《物业管理条例》等相关法规和政策规定，制定物业管理区域内的业主公约。业主与物业公司必须遵循第一条：本公约属于协议、合约性质。订立本公约的目的，是要清楚和明确各项规则，使物业业主或使用者以及物业管理者都有共同遵守的行为准则，使双方都明白各自的职责、权利和义务。第二条：本公约将业主或使用者以及管理者双方的权利和义务以文件的形式加以确定，并对全体业主或使用者以及管理者均具有约束力。第三条：每个业主对其单元有全权之处理权，包括出售、转让、按揭、出租、批准享用或以方式处置或变卖，而无须业主或对该物业有任何权益的人士同意，但该处理须明确地受本公约限制和保障。若任何业主出租其单元给任何租客或租户，须就业主及承租人在租赁期间遵守本公约的条款向其权利人负责。3、“物业管理公司”：指4、“业主大会”：指由全体业主组成，决定该物业重大管理事项的业主自治管理组织。5、“业主管理委员会”：指业主大会的常设执行机构，经政府部门批准成立后，代表全体业主维护其物业权益，并依法行使各项权利。6、“业 主”：指根据相关的销售合同或预售契约拥有物业全部或部分单元的房产所有权及其相应的土地使用权的一个或多个法人与自然人及发展商，以及他们合法的受让人、继承人、受赠人和因单元抵押而依法可处分抵押单元的抵押权人。7、“使用人（非业主使用者）”：指业主所购单元的承租人、借租人、代理人（委托人）、雇员、访客及业主许可进入或使用其单元的其他受许可的人员。8、“公共地方”：指在该物业内由发展商根据本公约所指定的公共地方。其中包括正门入口、入口大堂、电梯大堂、楼梯间、信道、行人道、行车道、绿化区、物业外墙、梯台、配电室、泵房、空调机房、监控中心、消防设备控制室、井道、水箱、升降机、天面屋顶及为该物业的业主和租客及真正访客而设并供其共享之地方或范围，但不包括任何业主拥有独自使用权的地方。9、“物业管理费”：指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳、用于支付物业正常运转及其管理和日常维护及费用。10、“物业管理基金”：指由业主按建筑面积比例分担，并由物业管理公司用于支付物业公共部分和公共设备的管理与大型维修的费用以及其他非经常性支出费用及其支付购买物业公共区域或房产险，公共责任险及其他必要保险的费用。11、“公共服务设施”：指为该物业的利益而安装的机器、设备、仪器装置、树木、管道、机房、电缆、电线。但任何可供个别业主使用的设施不包括在内。12、“管理规则”：指本公约及由发展商或管理公司（如以下所定义）按本公约的条款而制订之各项与该物业管理有关之规章制度。14、“装修规则”：指管理公司就各业主在其所属单元（如以下所定义）的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。2、依法合理使用房屋建筑和共用设施及设备、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）权利。3、有权按规定进行室内简易装饰装修（指在不拆改房屋主体结构、明显加大用电负载、改变设备设施和房屋使用功能的情况下）。4、有权自己聘请合法施工人员对其物业自用部位的各种管线、水箱以及其他设备进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业单位施工的除外。5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公共设施的状况，建议物业管理单位及时组织修缮。
6、有权参加业主大会，并对该物业的重大管理决策拥有表决权。7、有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理单位提出质询，并得到答复。8、有权要求业主管理委员会和物业管理单位按照规定的期限，定期公布物业管理服务费用收支帐目。9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评，可要求业主管理委员会对物业管理单位违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚。10、有权向物业管理行政主管部门进行投诉。11、有权要求房屋建筑毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理单位强制维修养护，并按规定分摊费用。第六条： 业主的义务及责任1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定。2、执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定。3、该物业每一单元的转让应包括一份明示承诺：有关购买者应于买卖合同签署之日起一个月内，就产权情况变化以书面通知管理公司，并将由购买者所签署，与附录相同的承诺书交与管理公司，以确保有关购买者遵守本公约内的一切条款，并受其约束。前业主在管理公司接到这一通知前，对该单元的管理费用及有关费用仍负有责任，前业主亦有责任支付至转让日的管理费用及有关费用。前业主如未能付清其应付的管理费及有关费用，管理公司有权向前业主及或新业主追讨。4、业主使用该物业内公用设施、公共场所（地）时，涉及有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等，应按规定交纳费用。5、业主和使用人，必须按规定定期交纳有关的管理费用。6、住户对房屋的使用，必须要个遵守以下规定：（1）不得改变房屋结构、用途和外貌。（2）未经批准不得对房屋进行装修、任何装修不得改变受力结构。（3）任何不得进入小区和房屋内。（4）不得利用房屋从事危害社会公共利益及损害他人合法权益等活动。（5）不得私自占用或妨碍他人使用公共设施和公共场地。7、业主有权对其房屋进行规定范围内的装修、维修。但必须先向管理公司申报，并填写《装修申请书》或《维修申请书》，预缴押金，并经批准后方可动工。工程完毕后，由管理公司核实装修项目，原押金由管理公司退回。8、教育全体常住成员及临时来访的亲友遵守本公约，并由签约人或住户对家庭成员或亲友的违章行为依章负连带责任。9、不得从空中向地面抛弃任何物品，否则应承担因故意或过失向地面坠弃物品所造成的一切责任。10、不得在居民休息时间（中午12点至2点，晚上0点至翌日8点）制造噪音（如敲击、高音响、按喇叭等）。11、不得随意阻碍异产毗连房屋的正常维修（如：上层楼漏水，给其他住户造成影响时，上层楼住户必须给予配合），否则应承担因故意或过失而给他人造成损害的责任。12、垃圾（包括搬家垃圾）应用袋装好，按指定时间（早上7点半至8点半，下午1点半至2点半）放到收集点或垃圾站，不得放在楼梯口、道旁或草坪、违章者每次罚款5元至20元。重犯或屡犯者加倍。13、在小区不得有下列行为：（1）随地吐痰、随地丢果皮、废物或杂物、随地倒垃圾。（2）饲养鸡、鸭、鹅、*、狗等禽兽和宠物。（3）未经批准，擅自架设天线、接驳水、电管道或开挖道路、草地等。（4）搭建各类违章建筑。（5）损坏水、电设备，花草树木、园林小品等公共设施。（6）不按规定位置停放非机动车辆。（7）机动车辆碾压人行道和绿化带，或不停放在指定位置并妨碍其他车辆和行人正常通行（8）不得改变窗户或阳台色调和前后阳台的用途。不得在阳台两水管道中排放污水，杜绝两污水混排等问题的出现。（9）不得擅自在区内任何未经允许的公共地方乱张贴、乱写、乱画、乱刻，悬挂任何广告牌或物品。（10）不得从事任何不文明、不道德行为，作不文明表演。（11）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。14、承诺与非业主使用人在建立合法使用、维修养护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守物业管理规定和本业主公约，并承担连带责任。15、明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在该物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同规定的除外）。16、各业主若因本身的疏忽引致水、电、煤气、结构损坏或物体外溢，而损害他人或其财产，则所产生的诉讼、索赔和要求，由该业主全部负责。17、业主无权直接惩戒管理公司属下的职员，业主如对职员不满，应向管理公司提出，由管理公司采取其认为合适的必要行动。18、各业主不得将单元用作与土地批文、用途许可书、交付使用通知书或本公约条款相抵触的用途，亦不得有滋扰、损害业主的事情发生。各业主不得将物业任何单元、任何地方用作非法、不道德、有损他人利益、违反当地风俗或任何管理公司认为不适当的用途；而如管理公司因制止上述行为而产生的一切费用包括法律费用等，均由作出该行为之业主负担。19、进出名雅花园必须出示出入证，否则物业管理单位有权将其置于门外。如果业主和住户在出入示证问题上不合作而引出纠纷及不必要冲突，其后果及一切经济责任由业户和住户全部承担。第八条：业主大会是由全体业主组成，决定该物业重大管理事项的业主自治管理组织。第九条：业主管理委员会是业主大会的常设执行机构，经政府部门批准成立后，代表全体业主维护其物业权益，依法行使各项权利。第十条：第一次业主大会，在该物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由物业管理行政主管部门指导、监督开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，选举产生业主管理委员会。第十一条：该物业所享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。第十二条：业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票。否则，视作弃权，但必须服从大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。第十三条：业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。第十四条：业主管理委员会成立后，负责召集业主大会，并每年至少召开一次。第十五条：坚持有百分之十以上投票权的业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会或业主代表大会。第十六条：业主管理委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予公告并报告物业管理行政部门。第十七条：业主大会须由住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行；如经已住用业主中持有百分之十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。第十八条：业主大会出席人数达到规定人数时，在会上提出待决定事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。如遇反对票和赞成票票数相等，则会议的主持人在自己已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票）。但此规定不适用与本人或其直系亲属有利害关系的事项。第十九条：业主投票时，以每套单元式住宅为一票，非住宅房屋按建筑面积每一百平方米为一票，一百平方米以下的每份房产证书为一票。第二十条：业主大会的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反此规定，物业管理行政主管部门有权予以纠正或撤消。
第二十一条：下列权利将保留予发展商及其承让人：1、有权在其认为合适的情况下更改该物业的名称或其中任何部分的名称或编号。在进行上述更改前，发展商应提前三个月以书面通知所有业主，但无须就因此引起的任何损失、费用或开支向各业主或拥有使用权的人赔偿。2、保留该物业的公共地方的使用权，在规定范围内有权于上述任何部分安装、架设或拆除招牌、广告及对象。3、有权和管理公司及其各自的承建商、代理人及经许可的人为检查、维修该物业的任何一部分，包括公共地方、公共服务设施或任何为该物业利益而安装的设施，或为履行管理公司对该物业的管理责任，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入该物业的任何一部分。如有必要，可进入任何单元的内部，但除紧急情形外，应事先通知有关的业主或使用人。唯发展商于使用此项权利时不得妨碍业主使用其所属的单元。4、有权将该物业及该土地中由发展商拥有的任何部分指定或重新指定为公共地方或公众行人或汽车通道bifa·必发app，不必经业主或拥有该物业权益的人同意。唯发展商于使用此项权利时不得妨碍业主使用其所属的单元。5、有权取消或更改根据本章第4条所规定由发展商指定的公共地方，而无须业主或拥有该物业权益的人同意。唯发展商于使用此项权利时不得妨碍业主使用其所属的单元。6、有权对本公约签订时存在的该物业建筑规划及蓝图进行更改、修订、增订或改动而无须获得业主或拥有该物业权益的人同意或批准。但上述更改、修订、增订或改动须获得有关部门的批准。所有有关更改、修订、增订或改动并不能作为任何业主针对发展商诉讼的依据。唯上述更改、修订、增订或改动不得妨碍任何业主使用其单元的权利。7、有权于该物业并未出售的部分、公共地方及公共服务设施及其部分安装、加设、更改、保养及拆去烟囱、招牌、广告、天线、桅杆、避雷针、照明及各种固定设施。并在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外），于一切合理时间带同或不带同工人及设备进入该物业任何部分，以便进行上述有关工程，及按发展商认为适当的条款准许、批准或授权人进行上述工程。唯上述工程不得妨碍业主使用其所属的单元。8、有权改换或改变物业公共地方的颜色，在该物业外墙和公共地方展示、安装或附加任何招牌及广告牌或结构，并可拆除、修葺、维修、更换该等广告牌或结构。9、有权将该物业中由其完全拥有的部分在其认为适当的时间内划作额外的公共地方，并立约声明。在声明指定的时间内，该等额外地方构成公共地方的一部分，各业主须按比例负责该等额外地方的保养及维修。唯在行使上述权利时，发展商不得妨碍业主使用其所属单元。10、有权将该物业的任何部分（已出售的部分除外）转让或奉献给国家，而无须业主同意。11、有权向政府有关部门申请对土地批文作出发展商认为适当的修订、改动或修改，并就此事与政府磋商，达成协议，而无须任何业主同意或批准及可以以发展商之名义签署任何有关之文件。惟此项权利的行使不得妨碍业主使用其所属的单元。12、有权调整及重新划定该土地的界线，并就此事与政府磋商及达成协议，而无须任何业主同意或批准。13、在受本公约限制和保障下，有权转让、抵押、出租、批准占用或以任何方式处置该物业任何部分（已出售的部分除外），而不须任何业主同意。14、可委派代理人行使本公约保留予发展商之任何权利。15、可按其认为适当的条件将本公约保留予发展商的所有或任何权利转让予发展商认为适当的人士或公司。16、可就该物业任何部分另行订立分约及有关管理该物业的契约，惟该分约及契约不得抵触本公约的条款。17、本公约所载发展商的权利。第二十二条：为了使发展商可以有效地行使本章第一条给予发展商的所有权利起见，各业主于此共同或各自任命（此项任命不得撤销）发展商作为代理人，授予发展商充分之权利、权力及全权代表各业主作出一切行为及事情及或代表各业主签订一切需要或附带的文件。第二十三条：在发展商出售其名下所有单元后，发展商在认为适当的时候，上列之各权利将告消失，但不影响在此之前发展商按上列权利所采取之一切行动和签署之一切文件。第二十四条：在发展商未出售完其名下物业之前，发展商委托南海市名雅物业管理公司对该等所有物业行使物业管理权。第二十五条：一般事项：1、该物业由管理公司根据授权及本公约进行管理。2、管理公司的责任在于管理和维护该物业的每一部分，管理公司受本公约约束，并必须遵守和履行本公约中其应遵守和履行之责任及义务。3、管理公司将作为全部业主之集体代理人，而非个别代理。每一个业主承诺及不可撤销地任命管理公司为执行本公约规定的代理人。第二十六条：管理公司的权力及责任1、 在不抵触发展商及其权利转让利的前提下，管理公司有完全之授权去做所有为使该物业有效管理和维护所必须做的事情，并为此负责，其中包括（但不限于）下列事项：（1）负责小区的房屋管理、商业服务及公共配套设施的管理和维护。（2）维护区内所有公共场所的照明及消防设施，并维护其功能良好。（3）保持该物业及其所有部分（单元除外）清洁、卫生、干净，并负责垃圾清运。（4）对区内各种车辆（包括机动和非机动车辆）实行管制。除消防、救护等特许车辆外、其他机动车辆未经许可，一律不准驶入小区。各种车辆实行定点停放，并按规定收停放费。（5）负责区内所有绿化地的维护和管理。（6）配合派出所、居委会管理区内的社会治安工作，确保区内正常的社会秩序。（7）对区内的商业服务网点直接进行经营管理。（8）按政府相关的规定向房屋（业）主、使用人和其他应缴费人收取有关管理费。对逾期不缴纳者，处以罚金。对拒缴或无理取闹的即采取相应的措施。（9）公共部分用水，每月按实际的用电量收取电费。逾期不交纳者，处以相应滞纳金，连续超过2个月无正当理由不缴电费者，予以停止供电。（10）安排管理员对小区进行经常巡视，防止外来人员及不测事件发生。（11）对违章行为进行纠正或处罚。其方式有：责令停止违章行为；责令恢复原状；批评教育（包括公开批评）；扣押或没收违章工具和物品；照章罚款；拆除违章建筑或设施等。（12）实行依法、文明、、高效管理，定期征求住户意见，为业主和使用人排忧解难。（13）保持所有公共地方内的机房、机械及设备处于良好工作状态。而配电房、电梯等设备，则按有关法律、法规执行。（14）清除任何不符合本公约规定的建筑物及安装物，向应负责的人要求并收取清除及补偿因此而引起的损害的费用。（15）向业主报告所有因该物业的管理、维护而与政府、机构及有关个人的往来事宜。（16）雇用或解雇所需职员，使管理公司得以履行其职责。为该等职员提供办公地方、、工作服、工具、器具、清洁或材料及所有必要的设备。（17）节日期间可装饰该物业入口及公共地方（已出售的部分除外）包括灯光及饰物。如管理公司认为必要，可以组织该物业的文娱活动。（18）监察各业主遵守及履行本公约的条款，方法为：A、在该物业内显著地方公布违约业主及使用者的姓名连同其违约情节。B、书面通知违约业主纠正错误，并在发出通知十四天后而该业主仍未纠正错误时，采取相应的行动。C、透过法律程序向每名违约业主追讨本公约规定该业主须缴付或赔偿的任何款项。
D、管理公司认为合适的方法。（19）采取一切措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或该物业管理规则的规定。（20） 就管理公司的一切酬金和因履行本公约规定之职责而支出及收取的一切款项进行妥善的帐目记录。（21） 聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师、专业顾问、承建商、技工、代理人、清洁工及工作人员和机构。2、不抵触本公约规定的前提下，作出行动使到该物业有妥善之管理和维修。3、管理公司有权制定、修改该物业管理规则、停车场规则及装修规则，以上之规则及其修改应张贴于该物业报告栏上。4、管理公司根据本公约做出的行为及决定在各方面对所有业主均有约束力。5、管理公司及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用者负责：（1） 履行本公约所做出的一切行为和事情，但涉及刑事责任、不诚实、严重过失及故意违约的不包括在内。（2） 因下列原因造成的服务中断。A、因任何设施、装置必要之保养或受到不可抗力造成的损害和破坏。B、无法避免的燃料、材料、能源或劳力短缺。C、管理公司所无法控制的一切原因。6、管理公司应尽全力按照本公约的规定，履行其对该物业的管理和维护的职责。7、管理公司有权制定《违规处罚细则》，对违反本公约业主责任的有关条款的业主或非业主使用人进行处罚（罚款金额视违规项目及违规情节而定），并要求违规人员限期整改；逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等措施；如因该措施引致业主或使用人有任何损失，由业户或使用人自行负责，并且物业管理单位保留索赔之权利。第二十七条：物业毁灭后的修复与重建1、该物业任何部分如因火灾、台风、地震、或原因而损毁到无法按该土地批文的允许用途使用，而重新修复受损部分在建筑上或法律上均可行时，管理者可采取一切必要的行动在保险金不敷的情况下，收取受损部分的业主（以下简称受影响业主）的费用，所有受影响业主应在管理者书面通知后的十五天内将应付的修复款项交付管理者。2、该物业任何部分如因前条所述原因而毁损至无法按土地批文允许的用途使用，而重新修复受损部分又因建筑上或法律上之原因而成为不可能时，管理者应在损害发生之日起三个月内召集一次受影响业主会议，就受损部分共同讨论应变措施，为此目的，管理者可以在会议通知中提出处理建议。3、如果在前款规定的受影响业主会议上述应变措施议案时，管理者应准备一份旨在使该措施付诸实行的正式计划，并在第一次会议后一个月内召开受影响业主第二次会议时对该计划进行讨论。4、如果在受影响业主第二次会议中上述之计划获得通过（无论有否修改）管理者应通知所有受影响业主，如受影响业主中超过百分之五十的业权份额的受影响业主向管理者书面表示赞同该计划，则所有影响业主均有责任参加该计划并在所有方面给予合作。5、如果自损害发生之日起一年内受影响业主之过半数未能对计划作出书面同意，管理者应有权请求受影响业主及其抵押权人（如有）通过公开拍卖等方式转让所有该综合楼受损毁的单元，拍卖所得的先扣除应付之管理费及款项后，将按照个别业主持有的业权份额归还该受影响业主或其抵押权人（如有）。第二十八条：物业管理的费用分管理费和管理基金两部分；经常性支出以每月向业主或使用人定期收取管理费的方式支出，非经常性支出由管理公司经业主管理委员会审批后，从管理基金中支付。第二十九条：物业管理费物业管理费由业主或使用人按建筑面积比例分摊承担。单元内的水电费bifa·必发最新、燃气费等根据读表数缴纳，由业主或使用人自付。管理费用包括（但不限于）下列各项：1. 应付政府之地税、租金及应付款项及开支。2. 履行本公约规定的管理公司职责的费用。3. 为该物业的适当及有效管理，由管理公司决定应购置或租用的所有必需之设备、机械、车辆的费用。4. 聘用及解聘协助该物业管理的行政及监督职责的费用。5. 聘用及解聘任何管理该物业所必需的职员、承建商、或人士或机构，以及为该等人士或机构提供、工作服、工具、材料、设备之费用。6. 为该物业整体管理运作所耗的费用及支出。7. 管理公司的酬金。8. 处理垃圾的费用及绿化养护的费用。9. 操作、修理、保养、更换或清洁公共地方或公共服务设施的支出和费用。10. 因安装、改善或更换该物业内任何公共服务设施所需的非经常性开支。11. 管理公司为履行本公约规定的职务或行使本公约规定的权力而支出的法律、会计、核数或专业费用。第三十条：物业管理费预算：1、为确定业主应付管理费用，管理公司应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。该预算应显示该物业总体上在管理与维护方面的估计开支（包括管理公司酬金）和估计收入。而交收楼时则由业主一次性预付三个月管理费，具体费用由物业管理公司依物价部门核定的数额依具体情形制定。至于发展商未售单元的物业管理费，发展商按有关政策规定按季拨付给管理公司。2、为确定管理预算，会计年度应自每年一月一日开始，至该年之十二月三十一日止。管理公司有权随时改变会计年度，但应提前一个月向业主发出书面通知。3、各业主按照管理预算及其单元的建筑面积支付管理费用。4、管理工作及或管理费用如因为个别业主的要求及或行为而增加，管理公司有权向该等业主征收合理的附加费用。5、管理公司有权在其认为必要的情况下增加各业主每月应付的管理费用金额以满足有关年度修改后之估计开支，并不必如以下第6款所规定需准备一份预算更改，但应提前一个月书面通知业主。该增加之款项将构成各业主每月应付的管理费用的一部分。6、如管理公司认为有关会计年度所收的款项将不足以支付有关会计年度发生的所有开支，则管理公司可准备一份修改后的管理预算，确定每一业主应加付的数目。管理公司可运用该笔每月加收的款项弥补不足的部分。在特别情况下，如果管理公司认为合适，该笔款项亦可以一次性总付的方式收取。7、业主均须如期缴交管理费用，无论其单元是否空置、出租或自用。第三十一条：管理费用及其利息的缴付。1、 业主应于每个月第一天预先向管理公司缴付其单元每月应付之管理费用，管理公司另有规定的除外。2、 任何业主如未能于其根据本公约应付的款项到期日起十五天内支付的款项，则管理公司有权采取下列之措施并收取附加费用：（1） 收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息。（2） 收取滞纳金作为因违约引起管理公司额外工作的赔偿，滞纳金将由管理公司按年度调整。3、 任何业主如果未能于其根据本公约应付的款项到期日起三十天内支付其应付的款项，包括应交的管理服务费、赔偿款、违约金、逾期利息和滞纳金，则管理公司有权采取一切措施，包括但不限于停止供应水、电及燃气给有关之单元，直至应付之款项付清为止。4、所有以利息及滞纳金形式付给管理公司的款项应存入管理费之户口。5、各业主按本公约规定应付的全部款项，连同前条所述的利息及滞纳金，以及所有因收取前述费用而产生或与之相联系的费用，可以应管理公司的请求通过强制执行或民事诉讼予以收回。在该等诉讼中，管理公司可要求诉讼方支付律师费用及管理公司作为一方当事人的费用。违约业主应承担该等费用。在该等诉讼中，管理公司将无可置疑地被视为代表全体业主的代理人。6、所有在上述诉讼中索回的款项应存入管理费用户口，管理公司可随时运用。7、管理公司可以管理费用，委托任何一家国家认可的会计师事务所审核管理公司所做的有关于物业管理的帐目。第三十二条：管理基金1、 非经常性支出由管理基金中支付，包括广场电梯、中央空调机组、锅炉房机组、消防系统及智能办公系统等大型公共设备的大型维修、更换及部分更换、公共设施的增建与改建以及其他非经常性支出费用。2、 包括支付广场公共部位及公共设备的保险。3、
业主同意于入伙前缴纳US＄20.00美元/平方米建筑面积，予管理公司作为管理基金，管理基金在使用过程中不足以支付上述费用时，由各单元的业主按建筑面积比例继续分担。此基金在业主所购单元转让给第三者时不予退还，但业主在该基金中剩余部分可在其所购单元转让生效日自动转让予该单元受让人。4、 管理基金有不足时，管理公司有权决定合理追加管理基金数额。业主须在收到管理公司通知之日起的三十日内依通知缴纳追加的管理基金。5、 每年第一季度末向业主管理委员会公布上一年度管理基金的使用情况，提供财务报告，建立及保存收支凭证，以供业主管理委员会审查。6、 上述管理基金无论单元是否闲置，业主仍需按本公约规定如数缴纳。第三十一条：凡违反本公约或有关政策法规的行为，除了立即停止违章违约行为，排除危害，返还财产，恢复原状或修复、更换、赔偿损失，消除影响或恢复名誉、赔礼道歉和口头或书面检讨等方式承担责任外，还应照章罚款。罚款标准按有关法规规定执行，对违反本公约而政策法律规定又无明确处罚规定的行为，以支付违约金（每次5元到100元）及其他形式处罚。该项目违约金纳入管理基金，用于公益事业。第三十二条：对违章违约者的任何处罚，都同时该物业公布并通知被处罚者单位。被处罚者如有不服。可在5日内向上级主管部门申诉，或在15日内向人民法院提诉第三十三条：管理公司人员违法或违反本公约，应加重处罚，凡因管理人员渎职或失职（包括滥用职权，故意刁难住户，徇私舞弊、乱收费、乱罚款，工作失误等），给住户造成损失的，管理公司负责追究责任者经济、行政责任，直至法律责任第三十四条：本公约在开发建设单位或受其委托的物业管理单位办理租售或住用手续时由业主签字后生效。本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。第三十五条：以上效力仅适用于除不可抗力以外的各类情况。不可抗力指由于不可预见的自然现象及灾难所造成的危害性结果，按《民法通则》107条规定执行。第三十六条：本公约所规定之任何发给该物业各业主的通知，如送至有关业主的单元，以该业主或其委托之人签收为准；如通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准；所有不以其单元作通讯地址者，必需事先以书面通知管理公司。第三十七条：管理公司有权依照本公约及委托合同制定、修改及替代该物业的管理规则、住宅单元规则、用户手册及装修管理规定等，以上之规则及其修改应张贴于该物业之告示栏，该等规则及修改在指定期限内生效，管理公司无须向个别业主、租客、使用者发出通知亦属有效。第三十八条：业主大会可以根据物业的实际情况对本业主公约进行修改补充，并报物业管理行政主管部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。第三十九条：修改补充条款如与法律、法规和有关政策相抵触，物业管理行政主管部门有权予以纠正或撤销。第四十条：若本公约任何条文于任何法律下成为无效、非法或不能执行，本公约其余条文之有效性，合法性及执行性并不因此而受损。第四十一条：业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理单位之间因本公约发生的纠纷，协商不成的，提请政府主管部门调解，或提交当地法律机构（人民法院、仲裁委员会）依法裁决。第四十二条：本公约一式三份，业主、业主管理委员会（发展商）、物业管理公司各执一份。服务内容（三）公共秩序维护:1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定线小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每3小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、管护好公共财产，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。服务内容（四）保洁服务：1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每周清扫2次；扶手每周擦拭2次，保持干净整洁。4根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。5、每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦拭2次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。11、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。服务内容（五）绿化养护管理 ：1、花草树木生长正常，绿化效果良好，有较好的观赏效果。无枯死、无树挂树木无歪斜。发现死树应及时清除，并适时补种。2、草坪生长整齐，保持修剪。3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。4、绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物无枯死植株，无明显秃裸。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。服务内容（六）综合管理服务：1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定较完善的物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员70%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机对业主资料、收费 管理、日常办公等进行管理。6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和服务，公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率80%以上。对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。基础条件：住宅区封闭；有固定管理服务用房； 绿化率 25%以上；绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。主出入口设住宅区平面示意图、宣传栏。设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识服务内容（一）房屋管理 ：1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；3、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。5、阳台封闭有序。6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。服务内容（二）设施设备维修养护：1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修1小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率75%以上。4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。6、楼道灯公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每半年检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。服务内容（三）公共秩序维护:1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天巡逻不少于6次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、管护好公共财产，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。服务内容（四）保洁服务：1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传拦、信报箱等每半个月擦拭1次。2、公共楼道每周清扫1次；楼梯扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、定时收集垃圾。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦洗1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
服务内容（五）绿化养护管理 ：1、绿化布局合理，符合规划要求。无枯枝、死树、无树挂。发现死树应及时清除，并适时补种。2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病虫害引起枯枝死亡现象。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。服务内容（六）综合管理服务：1、建立物业管理制度，制定物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机进行简单的日常办公进行管理。6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。7、公示服务联系电话，每周五天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和服务，公示服务项目及收费标准。9、开展回访工作，回访率70%以上。对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。基础条件：住宅区基本封闭；有固定管理服务用房：有简单的绿地、树木植物。服务内容（一）房屋管理 ：1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。3、雨水井、化粪池定期清理，保持通畅。4、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。服务内容（二）设施设备维修养护：1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。2、急修报修3小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率60%以上。3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。4、楼道灯等公共照明设备完好率85%以上。5、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。6、雨水井、化粪井根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。7、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。服务内容（三）公共秩序维护:1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。服务内容（四）保洁服务：1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁。2、公共楼道、楼梯扶手每月清扫、擦拭1次，保持干净整洁。3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、及时收集垃圾。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每月清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每季擦拭1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。服务内容（五）绿化养护管理 ：1、绿篱适时修剪，长势良好。无垃圾、树挂及堆物。2、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。4、适时组织防冻保暖，预防病虫害。服务内容（六）综合管理服务：1、建立日常物业管理制度。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。4、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。5、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。6、开展回访工作，回访率60%以上。7、每半年公布一次物业管理服务费收支情况。8、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。《商品房买卖合同》中应明确供水、供电、供热、燃气、道路、绿化等配套基础设施交付使用期限和有关权益、责任；明确物业管理区域内公共配套建筑的产权归属、物业管理用房的配置，以及物业区域符合成立业主大会条件后的60日之内，物业开发建设单位履行首届业主大会筹备义务的承诺。（三）物业的验收移交和物业管理用房1、物业开发建设单位按规定程序开发建设物业，物业具备交付使用条件后，物业管理企业方可承接物业。物业管理企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行检查并做好记录。一是查验物业开发建设单位有关供水、供电、供热、燃气、道路、绿化等配套基础设施的交付使用承诺是否落实，明确配套基础设施管理维修责任和产权归属；二是查验房屋共用部位的建设质量。对查验中发现的房屋质量和公建配套设施等问题，及时书面告知物业开发建设单位。物业开发建设单位对物业管理企业验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。2、物业开发建设单位应按《条例》第二十九条和第三十条的规定向物业管理企业移交物业管理资料和物业管理用房。3、物业管理用房包括物业管理企业办公用房和业主大会用房，在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用；业主大会成立后，无偿提供给业主大会，产权属全体业主所有。物业管理用房的具体标准为：物业管理企业办公用房，按不低于该物业管理区域内房屋总建筑面积的0.2%配置；总建筑面积在5万平方米以下的，按照不低于建筑面积100平方米配置。业主大会用房按不低于建筑面积30平方米配置。建设单位提供的物业管理用房必须是能够独立使用的房屋。三、进一步规范物业管理服务（一）物业企业资质和从业人员从事物业管理经营服务的企业应当具有独立的法人资格和相应资质；从业人员应参加房产管理部门组织的上岗培训和再教育，并取得从业上岗证书。（二）物业服务合同1、物业开发建设单位、业主大会应与其选聘的物业管理企业订立书面的前期物业服务合同、物业服务合同，就物业管理服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定，并到房屋所在区房产管理部门办理备案手续。2、物业管理服务事项主要包括：物业共用部位的维护与管理；物业共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生、绿化管理服务；物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；物业装饰装修管理服务；维修基金帐目代管服务和物业档案资料的管理。（三）物业管理服务收费1、业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。目前尚未在合同中约定物业服务费标准的，按市物价部门核定的标准交纳；业主大会成立后，由业主大会与其选聘的物业管理企业协商确定。2、水、电、暖、气等费用收取按《条例》第四十五条规定执行。物业开发建设单位未按有关规定办理水、电等公共配套设施验收移交手续的，由物业开发建设单位收取，或委托物业管理企业代收。（四）物业管理服务行为的规范和监督检查1、物业管理企业应按物业服务合同的约定，提供相应的服务，并在物业区域内公示物业管理服务事项、服务标准、服务收费等内容，接受全体业主的监督和主管部门的检查。2、市、区房产管理部门进一步完善投诉受理和处理制度，健全企业信用档案，加强对企业服务行为的检查，对业主的投诉必须做到有落实，有反馈。
四、明确物业管理维修责任，建立维修基金制度（一）物业管理维修责任业主应遵守《条例》和相关法律法规及《业主公约》的规定，合理使用物业，并承担属业主共有的共用部位、共用设施设备管理维修义务。供水、供电、供热、供气等单位应依照《条例》和相关法律法规的规定履行各自的维修管理职责。（二）物业共用部位、共用设施设备维修基金1、《济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》（济政办发〔2001〕27号）印发后购买商品住宅的购房人，按购房总价款3%的比例缴存维修基金；济政办发〔2001〕27号文件印发之前购买的商品住宅，业主可按购房总价款3%的比例缴存维修基金，也可按每年每平方米2元的标准缴交维修资金。2、购房人一次性缴存的维修基金由物业开发建设单位在移交房屋时代收，并存入市房产管理局指定的银行专户进行管理；业主按年度缴交的维修资金由业主委员会或其委托的物业管理企业收取，存入市房产管理局指定的银行专户进行管理。3、本《试行意见》印发前，已按济政办发〔2001〕27号文件代收商品住宅维修基金或维修资金的物业开发建设单位，应于2003年12月10前将代收的维修基金、维修资金存入市房产管理局指定的银行专户，并按《济南市商品住宅维修基金缴存使用管理规定》规范管理，逾期不存入专户的，将按《条例》第三十三条规定处理。4、商品住宅维修基金和维修资金属业主所有，经业主大会同意后专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新和改造。第十条 下列事项由业主大会决定：（一）选举业主委员会，更换业主委员会的委员，监督业主委员会的工作；（二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（三）选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）审议决定业主委员会活动经费的来源和用途，改变和撤销业主委员会的不适当决定；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）审议批准物业服务合同；（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十一条 物业管理区域内，业主入住率达到百分之五十以上或者自第一个业主入住之日起满两年且入住率达到百分之三十以上的，经业主代表提议可以成立业主大会。第十二条 县（市）、区物业管理行政主管部门在收到业主代表提议后十五日内，指导物业所在地街道办事处、乡镇人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组。筹备组一般由五名成员组成，其中社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表三名。筹备组的组长由社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。第十三条 筹备组应当履行下列职责：（一）拟定业主管理规约草案、业主大会议事规则草案、业主委员会议事规则草案和业主委员会选举办法，制作表决票和选票，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人；（二）推荐业主委员会委员候选人；（三）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；（四）确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数。前款规定事项应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。第十四条 筹备组根据物业管理区域内的实际情况确定业主委员会具体人数，业主委员会由五至十五人的单数组成，设主任一人，副主任一至二人。第十五条 筹备组应当于业主大会会议召开十五日前将会议通知送达全体业主。会议通知应当在物业管理区域内公告栏或者其他显著位置公告。第十六条 采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满七日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作，并归档保存。第十七条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则规定召开，每年至少召开一次。经占建筑面积且占总人数百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。提议应当附上提议业主本人的签名、联系电话、房屋栋号室号、投票权数。业主委员会应当核实提议业主身份；无法核实业主身份的，提议无效。第十八条 业主委员会应当履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况；（二）在街道办事处、乡镇人民政府的指导下组织业主委员会的换届选举；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）监督业主管理规约的实施，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）整理、保存物业相关图纸、档案以及业主委员会会议记录等资料；（六）业主大会赋予的其他职责。业主委员会及其委员不得在物业管理区域内利用共用部位、公用设施设备和公共场所直接从事经营活动。第十九条 新一届业主委员会未能选举产生、业主委员会集体辞职的，按照本条例业主委员会换届选举的规定，重新选举业主委员会。业主委员会不能履行职责的，由所在地县（市）、区物业管理行政主管部门指导街道办事处、乡镇人民政府组织、协助业主召开业主大会，重新选举业主委员会。第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将成立情况向所在地县（市）、区物业管理行政主管部门备案。备案时应当提交以下材料：（一）业主委员会备案登记表；（二）业主管理规约；（三）业主大会、业主委员会议事规则；（四）选举和表决结果统计表；（五）业主委员会组员基本情况及委员分工情况。业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照上述规定重新备案。第二十一条 业主委员会会议由主任或者副主任召集。经三分之一以上委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有二分之一以上委员出席，作出决定时应当经全体委员二分之一以上同意。每名委员拥有一票表决权。
业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会派员列席。第二十二条 业主委员会应当做书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。第二十三条 业主委员会应当建立活动档案，并指定专人保管。档案一般包括以下内容：（一）会议记录、纪要；（二）业主大会决议、业主委员会决定等书面材料；（三）各届业主委员会选举、备案的材料；（四）业主名册；（五）物业服务合同；（六）其他有关资料。第二十四条 业主委员会任期由业主大会确定，一般为3年，其组员可以连选连任。业主委员会任期届满六十日前，应当报告所在地物业管理行政主管部门。物业管理行政主管部门应当及时通知相关街道办事处、乡镇人民政府指导原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举。新一届业主委员会产生后十日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处\乡镇人民政府应当协调、督促其移交。因参加业主大会会议的业主达不到法定人数等客观原因业主委员会未能如期换届的，原业主委员会仍可继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：（一）不再是本物业管理区域内业主的；（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；（三）拒不履行业主义务的；（四）连续三次缺席业主委员会会议的；（五）因疾病或者其他原因丧失工作能力的；（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（七）被聘在本物业管理区域内物业服务企业工作的；（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。第三章 物业服务与管理第二十六条 在规划、设计、建设物业项目时，应当符合下列要求：（一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积千分之四的标准配置物业服务用房。房屋总建筑面积为两万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于一百平方米的物业服务用房。（二）规划部门审查物业开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，确定物业服务用房的位置和面积。物业服务用房应当为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业服务管理活动。物业服务用房应当包括物业服务企业用房、业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积为十五至二十五平方米。（三）物业服务用房交付时应当达到正常使用功能。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。违法建筑、临时建筑、公共场所和共用部位不得作为物业服务用房。第二十七条 新建物业的开发建设单位在申领商品房预售许可证时，应当向市、县（市）物业管理行政主管部门报送下列材料：（一）标注物业服务用房具体位置和面积的规划详图及书面证明；（二）物业共有部分的明细表；（三）前期物业服务合同；（四）应当招投标的物业项目提供物业服务招投标情况的书面材料。建筑区划内的房屋初始登记时，应当同时报送物业共有部分使用房屋的清单及相关资料，由房地产登记机构确认、记载、存档。第二十八条 业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。市、县（市）物业管理行政主管部门应当对物业服务招投标活动实施监督管理。第二十九条 建设单位应当按照下列规定完成前期物业服务的招投标工作：（一）预售商品房在取得商品房预售许可证前；（二）现售商品房在正式销售三十日前；投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下的住宅物业、建筑面积一万平方米以下的非住宅物业，经市、县（市）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。第三十条 物业服务招投标活动中的评标，由招标人代表和物业服务管理方面的专家组成的评标委员会负责。评标委员会成员由五人以上单数组成，其中专家人数不得少于成员总数的四分之三。评标委员会专家由招标人从市物业管理行政主管部门建立的专家库中随机抽取产生。与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。第三十一条 开发建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，明确物业服务的价格、内容、标准、期限以及资质等级等。前期物业服务合同副本应当在合同签订之日起十五日内，报县（市）、区物业管理行政主管部门备案。第三十二条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三十三条 建设单位在销售房屋前，应当依照物业管理行政主管部门公布的业主临时管理规约示范文本制定业主临时管理规约。业主临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在销售房屋时，应当与物业买受人签定前期物业服务合同，并将其和临时管理规约作为房屋销售合同的附件，经物业买受人签字确认后，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。首次业主大会会议通过的管理规约生效后，临时管理规约失效。第三十四条 物业服务企业承接物业时，应当对物业公用部位、公用设施设备进行查验并办理承接验收手续。需要维修完善的，双方应当签订书面协议。建设单位应当向业主委员会移交下列资料：（一）物业的报建、批准文件，项目规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施、设备的清单；（五）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。业主委员会尚未成立、有前期物业服务企业的，可向前期物业服务企业移交前款规定的资料。第三十五条 前期服务合同终止时，物业服务企业除应当向业主委员会或者新的物业服务企业移交本条例第三十四条规定的资料外，还应当移交下列资料和资产：（一）实施物业服务期间形成的有关改造、维修、保养的技术资料；（二）物业服务用房；（三）使用公用部位、公用设施设备经营性收益和物业服务费购置的资产；（四）公用部位、公用设施设备经营性收益节余；（五）物业服务企业管理期间应当移交的其他管理资料和资产。
第三十六条 业主入住前的物业服务费用由开发建设单位承担；业主入住后的物业服务费用根据本条例的规定和合同的约定，由业主承担；未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的户数或者面积确定物业服务费标准，由建设单位承担。前款所称入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续；业主收到入住通知后在限定期限在六个月内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或者物业服务企业没有事先书面通知的，以业主办理完相应手续的时间为准。第三十七条 物业服务企业应当依法取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。物业服务企业的名称中应当标示“物业服务”字样，在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书。第三十八条 物业服务企业不得转让或者以出租、出借等形式变相转让资质证书。第三十九条 物业服务企业应当履行下列义务：（一）按照物业服务合同提供服务；（二）应当每半年向全体业主公布一次共用部位、公用设施设备经营收支情况，接受业主、业主委员会的监督；（三）在物业服务合同终止前三十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，做好移交准备，并在合同终止之日起十日内向业主委员会移交有关资料、资产；（四）按照国家规定和物业服务合同的约定，负责物业的维修、养护和更新改造，并如实记录；（五）妥善保管财务收支账目和原始凭证；（六）按照规定报送各类统计报表和相关资料；（七）法律法规规定和物业服务合同约定的其他义务。第四十条 非本市物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，应当事先持资质证书报市物业管理行政主管部门备案。第四十一条 物业服务企业承接物业服务项目时，应当按照有关规定签订物业服务合同。物业服务合同应当载明委托服务事项、服务及收费标准、服务期限、双方的权利义务、合同终止条件、违约责任等内容。物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起十五日内，将合同副本报所在地县（市）、区物业管理行政主管部门备案。第四十二条 物业服务收费可以实行市场调节价或者政府指导价。政府指导价由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。实行市场调节价的，由建设单位或者业主与物业服务企业在物业服务合同中约定价格。实行政府指导价的，按照政府公布的基准价及其浮动幅度，由建设单位或者业主与物业服务企业在物业服务合同中约定具体收费标准，物业服务企业应当到市价格主管部门和市物业管理行政主管部门备案。第四十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十四条 建立物业服务企业信用评定制度。具体评定办法由人民政府制定。市物业管理行政主管门应当每年定期对物业服务企业遵守法律法规、信用合同、提供服务等方面进行评定。对评定不合格的物业管理企业，由市行政物业管理部门责令限期整改；整改后仍不合格的，由市行政主管部门取消其一年内在本市承接物业服务业务的资格。第四十五条 建筑区划内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向**终用户收取有关费用，依法承担建筑区划内相关管线和设施设备维修、养护的责任。第四十六条 未实行物业服务的物业管理区域，由所在地街道办事处、乡镇人民政府）组织业主选聘保洁人员维护环境卫生，费用由全体业主承担；选聘房屋维修人员对共用设施设备进行日常维修养护，费用由相关业主承担。第四章 物业的使用、维护与维修资金的管理第四十七条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，费用由责任人承担。第四十八条 业主、物业使用人和物业服务企业，应当遵守有关法律、法规的规定，不得影响公共安全，损害公共利益，不得干扰、损害他人的合法权益。因维修房屋及共用设施设备给有关业主造成损失的，由责任人负责修复或者补偿。业主、物业使用人应当为物业服务企业、他人维护房屋及共用设施设备提供便利，因业主、物业使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。第四十九条 在物业管理区域内禁止下列行为：（一）擅自拆改房屋承重结构；（二）擅自改变房屋或者共用设施设备的用途；（三）擅自占用、改变、损坏物业公用部位、公用设施设备；（四）擅自搭建建筑物、构筑物，设置摊点、市场，张贴、涂抹、悬挂物品；（五）乱倒垃圾、乱堆杂物、随意停放车辆；（六）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等，排放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音；（七）违反规定饲养家禽、家畜和其他动物；（八）从事危害公共利益的行为；（九）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。第五十条 因物业维修或者公共利益需要，有关单位或者个人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。有关单位、个人或者物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第五十一条 实行物业服务的建筑区划内的垃圾由物业服务企业负责清理收集，垃圾运输由所在地县（市）、区环境卫生管理部门负责。第五十二条 利用物业共有部分进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充物业维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十三条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。第五十四条 物业服务企业发现业主、物业使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定和业主临时管理规约或者业主管理规约行为的，应当予以劝止。对劝止无效的，物业服务企业应当在二十四小时内报告有关行政主管部门；对违反规定的，有关行政主管部门应当及时处理。第五十五条 物业公用部位、公用设施设备保修期满后维修资金制度。市物业管理行政主管部门依法负责物业维修资金的缴存，并对物业维修和更新、改造，实行物业维修资金制度。第五十六条 物业维修资金实行专户存储、专款专用。物业维修资金自存入专户之日起按规定计息，每年转存一次。物业维修资金增值资金分别计入分户帐，转作物业维修资金滚存使用。物业维修资金的管理费用在物业维修资金的增值收益中列支，并与物业维修资金分账核算。第五十七条 物业维修资金的使用由业主委员会向市、县（市）物业管理行政主管部门依法提出使用计划（尚未成立业主委员会的由业主大会提出），物业管理行政主管部门根据工程进度分期划拨使用。第五十八条 符合物业维修资金使用条件的按照下列规定列支：（一）房屋共用部位的维修和更新、改造费用，由该幢房屋的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，从各自所缴存的物业维修资金中列支；（二）共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，从缴存的物业维修资金中列支。第五十九条 已缴存物业维修资金的房屋产权转让时，买卖双方合同有约定的，按照约定办理过户手续或者缴存手续；合同没有约定的，自动过户。第五章 法律责任第六十条 违反本条例第二十六条规定，建设单位未按规定配备物业服务用房的，由市、县（市）物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。第六十一条 违反本条例第二十九条规定，建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，由市、县（市）物业管理行政主管部门责令限期改正，并处十万元以下的罚款。第六十二条 违反本条例第三十四条、第三十五条规定,建设单位或者物业服务企业未按规定移交有关资料、资产的，由市、县（市）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，由市、县（市）物业管理行政主管部门予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。第六十三条 违反本条例第三十七条规定，以欺骗手段取得资质证书的，由市物业管理行政主管部门没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下的罚款，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十四条 违反本条例第三十九条规定，物业服务企业转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让资质证书的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上三万元以下的罚款。第六十五条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章 附则第六十六条 本条例自2 0 0 8年1月1日起施行，2 0 0 0 年1 2月1 3日长春市第十一届人民代表大会常务委员会第2十一次会议通过，2 0 0 1年3月3 0日吉林省第九届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准的《长春市城市住宅区物业管理条例》同时废止。
第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县(市)、区房地产管理部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：(一)业主委员会成立情况的书面报告；(二)业主大会议事规则；(三)管理规约；(四)业主委员会成员名单及基本情况；(五)法律、法规规定的其他材料。第二十二条 业主委员会应当于任期届满一个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由县(市)、区房地产管理部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。自新一届业主委员会备案之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。第二十三条 业主委员会日常办公费用等经费的筹集和使用由业主大会决定。业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。业主委员会任期届满，有百分之二十以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。第二十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：(一)利用职权谋私或者收受其他利益；(二)以业主委员会或者业主大会名义提供担保；(三)侵占业主财产或者损害业主利益；(四)在本物业管理区域内的物业服务企业任职；(五)法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形。第二十五条 业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的，其成员资格自行终止。业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：(一)以书面形式向业主大会提出辞呈的；(二)连续三次无故缺席业主委员会会议的；(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；(四)有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的；(五)有严重侵害业主合法权益行为的；(六)因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的。业主委员会成员应当自成员资格终止之日起三日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。第二十六条 物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定执行。关联法规：第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县(市)、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。第二十八条 建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：(一)现售商品房项目在现售前三十日完成；(二)预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；(三)非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。第二十九条 在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。第三十条 建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约。建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。业主大会成立后制定管理规约的，临时管理规约失效。第三十一条 建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房；二万平方米以下的物业项目，物业管理用房的建筑面积不得少于八十平方米。建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用；任何单位和个人不得擅自改变其用途。第三十二条 建设单位应当保证交付业主使用的物业达到合同约定的交付使用条件。未约定交付使用条件的，建设单位交付使用的物业应当符合有关部门规定的交付使用条件。第三十三条 建设单位应当在物业交付使用前，与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定进行物业管理交接验收。物业管理交接验收的具体办法，由市人民政府另行制定。第三十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。第三十五条 业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起三十日内报县(市)、区房地产管理部门备案。业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。第三十六条 业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。
第三十七条 物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同；物业服务企业不同意续约的，应当在合同期满两个月前在物业管理区域内公告全体业主。业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前三个月在物业管理区域内公告全体业主。第三十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，应当遵守下列规定：(一)严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范；(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；(三)确保消防等公共安全设施完好有效；(四)建立各种突发事件的处理机制和应急预案；(五)在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议；(六)配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。市、县(市)、区房地产管理部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入企业信用档案。第三十九条 业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费；逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。第四十条 物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。不同物业的具体定价形式，按照省有关规定执行。物业服务收费实行政府指导价的，市、县(市)、上街区价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。第四十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。第四十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向**终用户收取有关费用。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用。物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第四十三条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业企业承担。第四十四条 住宅小区交付使用后，建设单位应当代为业主办理水、电、气、暖分户计量设施注册手续。物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖等有关费用，应当由物业服务企业自行承担。第四十五条 市、县(市)、区房地产管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处。